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Professionelle Hausverwaltung spart Kosten

01.07.2006

Mit professioneller Hausverwaltung Kosten sparen Eigentümer sollten Verwalter sorgfältig auswählen und Qualifikationsnachweise sowie den Nachweis einer Haftpflichtversicherung fordern.


Berlin - Wer den Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage in Erwägung zieht, schreckt häufig vor dem vermeintlich hohen Verwaltungsaufwand zurück, den er nach dem Erwerb der Immobilie befürchtet. Dabei muß sich der Eigentümer selbst um die Verwaltung in der Regel nicht kümmern. "Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht ausdrücklich vor, daß Wohnungseigentümergemeinschaften einen Verwalter für das Gemeinschaftseigentum bestellen, der die kaufmännische und technische Verwaltung übernimmt", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands Deutschland (IVD).

Eigentümer sollten den Verwalter sehr sorgfältig auswählen. Denn er hat einen sehr großen Einfluß darauf, wie hoch die Kosten sind, die für die Immobilie anfallen, beispielsweise indem er einen günstigen Stromanbieter aussucht und bei Reparaturen Angebote verschiedener Handwerksfirmen sorgfältig miteinander vergleicht. Weitere typische Aufgaben eines Verwalters sind die Erstellung des jährlichen Wirtschaftsplans, die Verwaltung des Gemeinschaftsgeldes, die Organisation der Hausordnung und eines ausreichenden Versicherungsschutzes und die Instandhaltung des Hauses. Zusammengefaßt bedeutet das,
der Verwalter kümmert sich um alles, was für die Bewirtschaftung der Immobilie notwendig ist, und trägt Sorge dafür, daß etwaige Schäden am Gebäude und damit eventuell verbundene Gefahren für Mieter und Besucher vermieden werden.

Wie viel Eigentümer bei ihrer Immobilie sparen können, wenn der Verwalter kontinuierlich verschiedene Angebote vergleicht, ist nach Auffassung von Dirk Tönges, bei der Treubau (Mannheim) verantwortlich für den Bereich Facility Management, vielen gar nicht bewußt. "Das größte Einsparpotential besteht bei Müll, Heizung und Wartung der Immobilie", sagt Tönges, dem ein Fall bekannt ist, bei dem die Müllkosten für einen Bestand von 1200 Einheiten pro Jahr um 40 000 Euro verringert werden konnten. Moderne Hausverwaltungen verfügen über große Datenbanken, die ihnen in diesen Bereichen Vergleichschecks ermöglichen und die
Einsparpotentiale aufzeigen (Internetseite: www.immobench.de).

Im übrigen sei eine kontinuierliche Instandhaltungsplanung das Wichtigste, um Kosten zu sparen, da auf diese Weise vermieden werde, daß die Heizung ausgerechnet im Winter ausfällt oder es am Wochenende durchs Dach regnet. "Nothilfsdienste, die dann gerufen werden müssen, sind immer besonders teuer", veranschaulicht Tönges.

Zu den Rechten des Verwalters gehört es, die von der Eigentümerversammlung im Haushaltsplan beschlossenen Wohngelder bei den Eigentümern einziehen. Über die Einnahmen und Ausgaben muß er eine Jahresabrechnung erstellen und sie auf der jährlichen Eigentümerversammlung, deren Organisation ebenfalls seine Aufgabe ist, vorlegen.

Allerdings ist der Verwalter kein uneingeschränkter Herrscher im Haus. So ist es ihm beispielsweise verboten, ohne Anmeldung einzelne Wohnungen zu betreten. Auch bei der Verwaltung des Gemeinschaftsgeldes sind ihm Grenzen gesetzt: "So darf und soll er zwar mit dem Geld die fälligen Rechnungen bezahlen und kann es auch anlegen - das Konto zu überziehen oder Kredite aufzunehmen ist ihm jedoch verboten", sagt der Berliner Rechtsanwalt und Hausverwalter Ulrich Löhlein.

Auch ist es ihm nicht erlaubt, ohne vorherigen Beschluß der Eigentümerversammlung teure Aufträge an Handwerker zu vergeben. Tut er dies trotzdem, muß er den Eigentümern die entstandenen Mehrkosten ersetzen (Kammergericht Berlin, Az.: 12 U 3/03). "Im Notfall - beispielsweise wenn im Dezember die Heizung komplett ausfällt - darf der Verwalter allerdings eigenmächtig Handwerker beauftragen, weil hier ein vorheriger Eigentümerbeschluß kaum möglich ist", erklärt Löhlein. Eine generelle Regelung, nach der ein Eigentümerbeschluß erst ab einer Summe von 5000 Mark (ca. 2560 Euro) nötig sei, ließ das Oberlandesgericht Düsseldorf allerdings nicht gelten (Az.: 3 Wx 253/00).

Aufgrund der verantwortungsvollen Aufgaben, die ein Hausverwalter übernimmt, sollten Eigentümer ihn sehr sorgfältig aussuchen. Allerdings gibt es keine einheitlichen Qualitätsstandards für den Beruf. Der gewählte Verwalter sollte zumindest eine einschlägige Berufsausbildung und regelmäßige Fortbildungen aus dem Bereich der Immobilienwirtschaft vorlegen können. "Unverzichtbar ist der Nachweis einer Vermögensschadens- Haftpflichtversicherung. Sonst kann er im Ernstfall keinen Schadensersatz zahlen", betont Schick. Daher verlangt der IVD, der über seine Akademien auch Aus- und Fortbildungen für Hausverwalter anbietet, für die Aufnahme in den Verband neben einer umfassenden Sach- und Fachkundeprüfung den nachweislichen Abschluß einer Vermögensschadens-Haftpflichtversicherung. DW

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