Immobench

Renditeorientiert bewirtschaften - Artikel der Immobilien Zeitung

30.09.2004

Die Betriebskostendaten von über 100.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten sind inzwischen in der über das Internet zugänglichen Datenbank www.immobench.de hinterlegt.


Die Immobilien Zeitung sprach mit Anwendern und durchleuchtete Beispiele, wie mit Hilfe von immobench.de die Bewirtschaftung renditeorientiert gelenkt werden kann. Das Betriebskostenmanagement, die haargenaue Identifikation und Beeinflussung derjenigen Faktoren, die die so genannte zweite Miete ausmachen, gehört zum A und O einer renditeorientierten Bewirtschaftung. Leicht gesagt, schwer getan? Die Mannheimer Treubau Verwaltung & Partner Immobiliendienstleistungsgesellschaft mbH hat dafür ein eigenes datenbankgestütztes Werkzeug entwickelt. Ursprünglich diente es nur dem hausinternen Gebrauch, heute nutzen es auch andere Verwaltungs- und Wohnungsunternehmen.

„Immobench“ heißt die Datenbank-lösung, deren hauptsächlicher Nutzen, wie schon der Name verspricht, darin besteht, den Vergleich bzw. das Benchmarking konkreter Daten mit denen anderer – eigener oder dritter – Objekte und Portfolios zu ermöglichen.

1997/98 waren die Mannheimer, so berichtet der für das Gebäudemanagement zuständige Treubau-Prokurist Dirk Tönges, „unter Druck“ geraten. Die Eigentümer eines von Treubau in Leipzig verwalteten Wohnungsbestandes wollten manches genauer wissen – vor allem hinsichtlich der Betriebskostenentwicklung. Tönges, Dipl.-Ingenieur und Immobilienökonom (ADI), machte sich zunächst alleine, dann durch ein Team unterstützt daran, Objekt A, Objekt B und viele andere Objekte, schließlich den gesamten Eigenbestand aufzunehmen. 1999 äußerte der erste Kunde sein Interesse – portfolioübergreifendes Benchmarking wurde möglich. Es folgte die Entwicklung einer Internetplattform, die Mitarbeit und Orientierung an der „Geislinger Konvention“, schließlich die Weiterentwicklung dieser Lösung für das „Betriebskostenbenchmarking per Internet“ zu einem marktfähigen bzw. am Markt angebotenen Produkt. Zuletzt wurde vor den Sommerferien ein komplett neues Release von www.immobench.de präsentiert. Eine Variante für Gewerbeimmobilien liegt zur Expo Real auch vor; das Projekt Instandhaltungsmanagement soll in diesem Herbst abgeschlossen werden.

Aus ehe dem einem neugierigen Kunden sind mittlerweile rund 70 Wohnungsunternehmen und insgesamt rund 104.000 Wohneinheiten geworden – ein Gesamtbestand, der „Stoff“ für das Benchmarking liefert. Unter diesen Datenlieferanten und Immobench-Nutzern finden sich „keine Giganten“, wie Tönges anmerkt. Übrigens ohne Bedauern, da dadurch die Vergleichbarkeit der Portfolien und Kosten eher gegeben sei. Typisch für diese Treubau-Kunden sind Unternehmen wie die Kreisbaugesellschaft Tübigen GmbH mit rund 2.300 Wohn-einheiten oder die Städtische Wohnbaugesellschaft mbH im südbadischen Lörrach mit ungefährt 3.700 WE. In Ostdeutschland sind nicht wenige Kunden zuhause, und auch die für die Wohneigentumsverwaltung zuständige Service-Gesellschaft der Deutschen Annington nutzt die in Mannheim-Käfertal entwickelte Datenbanklösung.

Gefragt nach besonderen Vorzügen von Immobench, sagt Ralf Mohring, Chef der Kundenabteilung der Lörracher Wohnungsbaugesellschaft: „Das Übermitteln an die Treubau und das Einspielen waren sehr einfach.“ Für seine eigene Mannschaft sei dies „kein großer Aufwand“ gewesen. Im Gespräch mit der Immobilien Zeitung ergänzt Treubau-Mann Tönges: „Wir garantieren den Datenimport innerhalb von zehn Tagen“, wobei dieser beim Kunden vor Ort und aus nahezu jeder Softwareumgebung – von GES bis Wohndata – vorgenommen werden könne. Die tägliche Aktualisierung des gesamten Datenbestandes sei ebenso „pflegeleicht“. Die Datenbank ist für jeden Zugriffsberechtigten rund um die Uhr verfügbar.

Wer Immobench uneingeschränkt nutzen will, zahlt für den Import etwa 45 Cent pro WE und importiertem Jahr – eine Schnell-analyse inklusive. Diese ermöglicht dem Wohnungsunternehmen einen ersten Überblick auf Tastendruck: die grobe Standortbestimmung einzelner Objekte oder Standorte im eigenen Portfolio oder deren Messen am Gesamtportfolio. Sinn macht natürlich auch die integrierte Plausibilitätsprüfung, mit deren Hilfe „versteckte“ Fehlinformationen, bis dato nicht entdeckte (z.B. technische) Sachverhalte und „unerklärliche“ Widersprüche zwischen Ausstattung und Kostenzuordnung (etwa von Aufzügen) transparent gemacht werden.

Verschiedene Blickwinkel

Wer Immobench nutzt, hat die Möglichkeit, sein Einzelobjekt oder bestimmte Standorte bzw. Teilportfolien unter jeweils besonderen Aspekten überprüfen und benchmarken zu lassen. Wohnungsgröße oder Baujahr des Wohnblocks, Ausstattungsmerkmale und Mietniveau, Energieversorgung, Modernisierungsgrad u.a. Faktoren können zur Auswahl sowohl der eigenen wie der zum Vergleich herangezogenen Objekte als Abfragekriterium eingegeben werden. Der einsetzbare Vergleichsfilter ist sehr variabel gestaltbar. Vielfältig sind auch die Möglichkeiten, die eigenen ausgewählten Objekte – unter dem Blickwinkel verschiedener Kostenpositionen – in einem Ranking miteinander zu vergleichen. Abweichungen und Bandbreiten können am Bildschirm tabellarisch wie grafisch dargestellt werden.

Die Treubau-Kunden setzen ihre eigenen Prioritäten. In Lörrach werden „einzelne Betriebskostenpositionen über den ganzen eigenen Bestand“ oder „in einzelnen Objekten alle Betriebskosten geprüft“, wie Ralf Möhring berichtet. Die Geschäftsführung der Tübinger Kreisbaugesellschaft nutzt laut Berthold Hartmann die Immobench-Analysen mittlerweile auch für „die Planung von Instandhaltungs-, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen“. Zur Hilfe komme ihm und seinen Kollegen dabei das von Immobench bereitgehaltene „Einsparlexikon“, das wichtige Hinweise auf Maßnahmen zur Betriebskostenreduzierung gebe.

Die auf eine Analyse folgenden Maßnahmenplanung, die Steuerung der Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen selbst und deren Controlling werden – sofern es Kunden wünschen – von dem Mannheimer Dienstleister übernommen. Die Vergütung orientiert sich dabei zum Teil am Erfolg der Maßnahmen.

Das Tübinger Team arbeitet derzeit an einem Konzept für die Präsentation der Ergebnisse und Kostenentwicklungen für die Mieter und Eigentümer. Auch die Vertreter der die Kreisbaugesellschaft tragenden Gemeinden und Städte sollen künftig auf der Basis aufgearbeiteter Immobench-Reports informiert werden – nicht nur hinsichtlich der Auswirkungen der teilweise sehr unterschiedlichen kommunalbestimmten Betriebskostenanteile.

Immobench weckt Begehrlichkeiten – auch bei Kaufinteressenten. Wie in Mannheim berichtet wird, haben sich schon namhafte Dienstleister um die Treubau-Eigenentwicklung bemüht. Vergeblich, denn Tönges und Kollegen haben mit dem Tool selbst noch viel vor. Der demnächst der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ins Haus stehende Gebäudeenergiepass wird auf Daten basieren, die zu großen Teilen im Immobench- System schon vorhanden sind. Die Software werde unter diesem Gesichtspunkt weiterentwickelt, merkt Tönges an und fragt: „Warum sollten wir nicht ein entsprechendes Dienstleistungsangebot am Markt positionieren?“ Drei Treubau-Mitarbeiter werden dafür gegenwärtig schon durch Qualifizierungsmaßnahmen fit gemacht. (ae)

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